Como comprar una Casa en Portugal: tipos, fianza, hipoteca y condiciones

Antes de empezar a buscar una propiedad, asegúrese de tener toda la información importante sobre la compra de una propiedad en Portugal. Para ayudarle a hacerlo, hemos elaborado esta completa guía con toda la información que necesita. Esperamos poder ayudarle en su camino.

¿Por qué comprar una propiedad en Portugal?

Portugal es un segundo hogar para muchos emigrantes. La belleza del litoral, la amabilidad de la comunidad y el clima incomparable hacen de Portugal un destino ideal para el traslado. Lisboa, la capital, brilla como una de las capitales más asequibles de Europa. Lisboa tiene una población de aproximadamente medio millón de habitantes. Su pequeño tamaño y su población le dan un encanto único. Pero no piense ni por un segundo que no ofrece todas las comodidades de una bulliciosa metrópolis europea. Las ciudades de Oporto y Amadora, así como las encantadoras localidades costeras del Algarve, son también muy populares entre los extranjeros. Portugal tiene algo que ofrecer a todos los expatriados, tanto si buscan la energía electrizante de una gran ciudad como la magia de un tranquilo oasis rural.

Bienes inmuebles en Portugal

Portugal tiene un número inusualmente alto de propietarios de viviendas, cerca del 75% de la población. Esto supone un 10% más que en Estados Unidos y el Reino Unido. Un gran número de extranjeros vive ya en Portugal. Algunos son profesionales que trabajan en el extranjero, otros están jubilados y otros son nómadas digitales. Muchos de ellos han optado por invertir en una segunda vivienda en el mercado inmobiliario portugués. Vamos a sumergirnos en la guía completa de compra de inmuebles en Portugal para extranjeros.

¿Se puede comprar una propiedad en Portugal siendo extranjero?

La respuesta corta es SÍ. Una de las características más alentadoras de Portugal es que no hay restricciones para los extranjeros que deseen comprar una vivienda en el país. Además, el gobierno portugués ofrece incentivos a los extranjeros que deseen invertir en bienes inmuebles en Portugal a través del programa Golden Visa.

Si usted es un ciudadano no europeo y invierte en una propiedad de cierto valor, puede beneficiarse de un permiso de residencia en Portugal. Con este permiso puede vivir, trabajar y estudiar en Portugal y viajar libremente por el espacio Schengen. Después de cinco años, también puede tener derecho a la residencia permanente o a la nacionalidad portuguesa.

Historia y visión general del mercado inmobiliario

Como el resto del mundo, Portugal ha sufrido muchos problemas económicos en el pasado. El mercado inmobiliario se llevó su parte de la crisis económica mundial de 2008, y el valor medio de los inmuebles perdió alrededor de un 11% entre 2011 y 2012.

Tras alcanzar un punto bajo en 2012, el mercado afortunadamente comenzó a recuperarse en 2013. Entre 2013 y 2014 se produjo una exitosa recuperación, y a partir de 2015 el mercado empezó a crecer de forma constante. El mercado inmobiliario es un verdadero espejo de la economía portuguesa en su conjunto. Desde 2016, el valor de los inmuebles en Lisboa ha aumentado alrededor de un 2,5% al año. Pero ese no es el crecimiento más impresionante del mercado en Portugal, ya que algunas zonas como Santa Maria da Feira han experimentado un crecimiento anual sin precedentes de alrededor del 12%. Como sabes, el secreto para comprar una propiedad es la ubicación, la ubicación, la ubicación. Algunas áreas del mercado inmobiliario portugués no han crecido tanto. Las ciudades de Coimbra y Guimarães han mostrado un crecimiento anual de sólo un 0,9%.

Precios de los inmuebles

Lo que hay que pagar por una propiedad en Portugal depende en gran medida de dónde se quiera comprar. La elección del lugar de compra depende, por supuesto, de la finalidad para la que se desea adquirir una propiedad. Los jubilados, por ejemplo, suelen optar por las ciudades costeras de la Unión Europea. El Algarve o Cascais mientras que los jóvenes profesionales tienden a preferir sitios urbanos como Lisboa u Oporto. El siguiente cuadro muestra el precio medio por metro cuadrado en diferentes zonas.

Distrito	Ciudad	Precio medio por m²
Baixa y Chiado	Lisboa	$7,785
Lapa y Santos	Lisboa	$5,937
Campo de Ourique	Lisboa	$5,201
Ribeira, Miragaia y Baixa	Porto	$4,541
Alfama	Lisboa	$5,937
Portimão	Algarve	$2,557
Cascais y Estoril	Cascais	$4,718
Carcavelos y Parede	Cascais	$3,803

Mejores Cuidades para comprar viviendas en Portugal

Si te preguntas si pagas menos y vives en el campo o pagas más y vives en una gran ciudad, podemos tranquilizarte. Echemos un vistazo a algunos destinos portugueses y a la situación del mercado en esos países.

Lisboa

Lisboa es el corazón y el alma de Portugal. La ciudad está considerada como una de las capitales europeas más favorables y atrae cada vez a más inversores y expatriados. Muchas empresas tecnológicas y start-ups se están instalando en Lisboa, convirtiendo la ciudad en un dinámico centro de negocios. El mercado inmobiliario de Lisboa está de moda. Los precios en algunas zonas como la Avenida da Liberdade, Lapa y Baixa Chiado han subido mucho debido al aumento de la demanda. Sin embargo, muchos compradores e inversores siguen teniendo los ojos puestos en estas zonas de moda. Si busca opciones más asequibles, lo mejor es alejarse del centro de la ciudad. Amadora y Benfica son buenos ejemplos. Muchos jóvenes profesionales eligen vivir en Cascais y Estoril. Es muy atractivo trasladarse a estas ciudades costeras, ya que están a sólo 30-40 minutos de Lisboa y son más baratas en cuanto a los precios de las propiedades.

Porto

Esta misteriosa ciudad pesquera ofrece una mezcla única de historia y urbanismo. Muchos estadounidenses que se trasladan a Portugal prefieren Oporto, entre otras cosas porque la ciudad tiene vistas al océano Atlántico y ofrece algunas de las mejores propiedades frente a la playa. El mercado inmobiliario muestra un crecimiento prometedor y la ciudad es un centro turístico y comercial, lo que la convierte en un buen lugar para invertir. Lo que es único en Oporto es que hay diferentes tipos de propiedades entre las que elegir. Por ejemplo, puede optar por la zona de Foz Douro, que alberga algunas de las mejores propiedades del Océano Atlántico que podrá encontrar. Por otro lado, si lo que busca es un local comercial, debe dirigirse al barrio de la Ribeira.  

El Algarve

Muchos extranjeros que buscan invertir o comprar una propiedad en Portugal se sienten atraídos por el Algarve. La mundialmente famosa Costa de Oro ofrece una amplia gama de propiedades, desde villas y casas de lujo hasta pisos con vistas al mar. Vilamoura es conocida por sus casas y villas de lujo, lo que la convierte en la zona más cara del Algarve. Lugares como Lagos y Albufeira también están en el extremo superior de la escala de precios. En zonas rurales como Alcoutim o Monchique encontrará opciones más económicas. Recuerde que nunca es mala idea invertir en el Algarve, ya que esta región ha seguido creciendo como pilar turístico y económico de Portugal.  

La Costa de Plata

Mucha gente no sabe que el Algarve no es la única región de Portugal con fantásticas playas y un hermoso litoral. La Costa de la Plata, situada entre Lisboa y Oporto, también ofrece playas y propiedades vírgenes. Si está buscando una propiedad en la playa pero no está dispuesto a pagar los altos precios del Algarve, entonces las zonas de la Costa de la Plata como Tomar, Peniche, Obidos o Nazare son para usted.  

Tipos de propiedad en Portugal

Portugal es un país muy desarrollado y su mercado inmobiliario está igualmente avanzado. Las casas en Portugal van desde estudios hasta cinco o más dormitorios. A la hora de comprar una propiedad en Portugal, hay que tener en cuenta varios términos:

• Una casa o chalet es la típica vivienda unifamiliar. Algunas de estas casas tienen instalaciones como un patio o una terraza, y la mayoría tiene un muro con una puerta de entrada.
• Un adosado es una casa adosada.
• Los condominios o condominios son viviendas individuales que comparten zonas comunes. Pueden ser caras, pero a cambio ofrecen un mayor nivel de atención y seguridad.
• Los cortijos son las clásicas casas rústicas o casas de campo. Suelen estar situadas en el pueblo, pero también pueden encontrarse en las afueras.
• Terra significa tierra. Algunos extranjeros optan por comprar un terreno y construir su propia casa. Si quiere hacerlo, primero debe registrarse en el municipio (Municipio) para garantizar que la propiedad está registrada para fines residenciales y no para fines agrícolas.

Terminología de la vivienda

Cuando busques un piso en Portugal, puede que encuentres números confusos como T0, T1, T2, etc. junto a los anuncios. Estos números indican realmente el número de habitaciones. Así, un T1 es un piso de un dormitorio, un T2 es un piso de dos dormitorios. T0 significa un estudio. A veces verá un +1 junto al tipo, por ejemplo, T2+1; esto significa que se trata de un piso de dos dormitorios con una habitación extra sin ventanas.

Dónde encontrar una propiedad en Portugal

A la hora de comprar una propiedad en Portugal, siempre es una buena idea consultar a un agente inmobiliario con experiencia. En Portugal se les conoce como agente inmobiliario. Asegúrese de que es un agente inmobiliario registrado con un número de licencia emitido por la Asociación de Mediadores Inmobiliarios de Portugal. 

Hipotecas y anticipos

Siempre es una buena idea resolver su hipoteca al principio del proceso de compra para saber cuánto puede pagar y calcular sus pagos mensuales. Hay que tener en cuenta muchas cosas cuando se trata de hipotecas.

¿Cuáles son las condiciones del préstamo?

Con el fin de estimular la economía, muchos grandes prestamistas portugueses están dispuestos a conceder préstamos a las personas adecuadas, incluidos los extranjeros, que deseen invertir en propiedades portuguesas. La mayoría de los bancos ofrecen préstamos de hasta 50 años si se reside en Portugal. Para los no residentes, esta cifra se reduce a 30 años. Sin embargo, existe una edad máxima al vencimiento del préstamo, que oscila entre los 70 y los 80 años, según el proveedor del préstamo.

fianza del prestamo inmobiliario

Dependiendo del prestamista, el préstamo puede empezar por el 60% del valor de la propiedad y llegar hasta el 80%. Por lo tanto, se requiere un pago inicial mínimo del 20%. Puede elegir entre diferentes tipos de préstamos, con tipos de interés variables o fijos como opción.

Hipoteca a tipo de interés variable

El Banco Central Europeo (Euribor) establece un margen relacionado con la subida o bajada de los tipos de interés de una hipoteca portuguesa a tipo variable. Un panel de bancos europeos fija el tipo de interés diariamente. En general, es un indicador del tipo de interés al que los bancos europeos se prestan entre sí. Una hipoteca de tipo variable está sujeta a una penalización por pago anticipado del 0,50%, según el Reglamento del Banco de Portugal.

Hipoteca a tipo fijo

Con una hipoteca a tipo fijo, puedes presupuestar mejor porque el tipo de interés no aumenta durante el periodo de tipo fijo, que puede ser de entre 0 y 30 años. A partir de ese momento, su hipoteca se convierte inmediatamente en una hipoteca de tipo variable, a menos que el tipo de interés esté fijado en el contrato para toda la duración. En el caso de una hipoteca a tipo fijo, existe una penalización por reembolso anticipado del 2%, que es la norma del Banco de Portugal.

¿Cómo puedo conseguir una hipoteca?

Los bancos se fijan en dos criterios a la hora de tramitar su solicitud de hipoteca: su situación financiera y la valoración de su propiedad.

Situación financiera

Para evaluar su situación financiera, el banco requiere pruebas de sus ingresos o ganancias, como las siguientes:

• Ingresos salariales
• Ingresos por inversiones
• Ingresos por pensiones
• Pago de dividendos
• Ingresos por alquileres

El banco comprobará los ingresos netos de cada solicitante y también le preguntará sobre sus deudas existentes y su historial laboral. Esta información es necesaria para que el prestamista confíe en que usted puede hacer los pagos mensuales de su hipoteca.

Valoración de la propiedad

El banco designará a un ingeniero para que valore la propiedad que quiere comprar. Los bancos portugueses prestan actualmente entre el 60 y el 80% del valor de la propiedad.

Documentos necesarios para la hipoteca

Se necesitan varios documentos para solicitar una hipoteca:

• Una copia de su pasaporte
• Una copia de su Número de Identificación Fiscal (NIF) portugués
• Comprobante de domicilio, para ello se utiliza la última factura.
• Su expediente de crédito
• Nóminas actuales
• Extractos bancarios actuales
• Su última declaración de la renta
• Una copia del contrato de arrendamiento

Contratar un seguro de hogar y de vida

La contratación de un seguro de hogar y de vida es un requisito legal en Portugal cuando se solicita una hipoteca.

Tasas e impuestos

El principal coste que tendrá que pagar es el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este impuesto varía mucho en función de sus circunstancias; puede ser del 10% si no vive en un paraíso fiscal, o cero si compra una propiedad de bajo coste, como una segunda vivienda. Es aconsejable hablar de ello con un profesional para saber cuál será el coste para su situación. Los honorarios de los agentes inmobiliarios los suele pagar el vendedor. Sin embargo, hay ciertas tasas y cargos que puede tener que pagar como:

• Imposto Municipal Sobre Transmissões (IMT) o impuesto sobre transmisiones patrimoniales: este impuesto depende del coste de su vivienda y es más elevado si la propiedad que va a comprar es una segunda o tercera vivienda.
• Gastos de registro de la propiedad y de notaría: se pagan conjuntamente y suelen oscilar entre el 0,2% y el 1,2% del valor de la vivienda.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: es el 0,8% del valor de la vivienda.